Está a planear comprar casa mas não está a par de tudo o que precisa saber para adquirir uma casa? Então veja o que se segue.
Para evitar surpresas no futuro, mostramos-lhe todos os passos que precisa dar para comprar casa.
Se está a pensar comprar casa, é conveniente que esteja a par do vocabulário do sistema fiscal e financeiro para que possa fazer qualquer transação imobiliária com segurança e sem surpresas.
Na prática, para que saiba de que documentação necessita para a aquisição do imóvel, que impostos vai ter de pagar e, também, para que possa dispor de mais ferramentas para negociar com o seu banco, caso necessite de recorrer ao crédito bancário.
Para pedir um crédito à habitação, terá de saber qual é o máximo de financiamento que poderá pedir, que capitais próprios tem para dar de entrada para o imóvel que escolheu, e qual a sua taxa de esforço. Tem de pensar nestes passos todos, não só para que o crédito seja aprovado, mas também, e sobretudo, para que seja seguro para si.
Antes de comprar casa:
1. Ficha técnica de habitação
É um documento sobre as características da sua casa após a conclusão da obra. É um documento facultativo, mas é recomendável que o peça ao promotor imobiliário na data da escritura para evitar surpresas futuras.
2. Certidão de teor
Também chamada Certidão Permanente do Registo Predial, a Certidão de Teor é um documento que comprova que a casa é mesmo do vendedor e que não há penhoras, hipotecas ou usufrutos sobre o imóvel. No fundo, é o histórico do imóvel. É indispensável.
3. Caderneta predial
Outro documento imprescindível, tanto para a compra como para a venda de casa. É uma espécie de bilhete de identidade do imóvel, que mostra a localização, a área, os titulares, etc. É importante também para fazer a avaliação fiscal, que vai determinar os impostos a pagar.
4. Licença de utilização
É um documento obtido na autarquia da área do imóvel (Câmara Municipal), que define a sua utilização e os seus requisitos legais, como segurança ou salubridade. É relevante sobretudo se o imóvel ou o prédio forem novos. É um documento obrigatório.
5. Licença de construção
Também é um documento emitido pela Câmara Municipal, e é relevante se estiver a pensar comprar uma casa em planta ou em construção. É o documento que atesta o cumprimento das condições normais de construção de imóveis exigidas por lei.
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Escritura de um Imóvel: tudo o que precisa saber
Durante a negociação com o banco:
1. Taxa fixa
Para a prestação do crédito à habitação, a taxa de juro é um elemento fundamental para determinar o seu custo mensal. A taxa fixa é um valor que ficará sempre igual ao longo do contrato, fazendo com que a sua prestação mensal seja sempre a mesma no período determinado. Geralmente, a prestação é um pouco mais alta a curto prazo, porque está a comprar segurança. Ou seja, se toda a conjuntura económica mudar, não será afetado por isso. Contudo, lembre-se de que nem sempre as taxas fixas são aplicáveis à duração total do contrato (30 ou 40 anos), mas apenas por 5 ou 10 anos. Este período faz parte da negociação com o seu banco.
2. Taxa variável
A taxa variável é exactamente o oposto da taxa fixa. É calculada pela soma do spread e da taxa Euribor. O spread é fixado pelo banco no início do contrato e nunca mais muda, a não ser que existam alterações contratuais. Já a Euribor vai sempre variar ao longo do tempo. Neste momento, como a taxa Euribor está negativa, optar pela taxa variável é muito mais vantajoso.
3. Taxa mista
As taxas mistas combinam um período de taxa fixa (habitualmente entre 1 e 5 anos) seguido de taxa variável até ao final do contrato. No entanto, o valor da Euribor e do spread que irá vigorar quando terminar o período de taxa fixa fica estabelecido logo no início do contrato.
4. Taxa Euribor
A Euribor existe desde 1999, ou seja, desde o Euro. Representa a média das taxas de juro praticadas em empréstimos interbancários em euros por cerca de 25 a 40 dos principais bancos europeus. Ou seja, é um valor de referência a nível europeu, que representa o juro que os bancos cobram quando emprestam dinheiro a outros bancos. Vai determinar a variação da sua prestação (se optar pela taxa variável) a cada três, seis ou nove meses.
5. Taxa de Esforço
A taxa de esforço é o peso que a prestação da casa representa no seu orçamento mensal ou do seu agregado familiar. Idealmente, a prestação não deve absorver mais do que 33% do seu dinheiro disponível por mês. Mas há bancos que aceitam que essa taxa seja de 40%.
6. Spread
O spread é um valor que só vai negociar uma vez, e é logo no início do contrato com o banco. Basicamente, representa a margem de lucro que a instituição bancária vai obter ao emprestar-lhe dinheiro. Durante muitos anos, foi possível obter com facilidade um spread muito abaixo de 1%. Hoje, a média oscila entre 1,25% e 1,50%.
7. TAEG
Estas quatro letras querem dizer Taxa Anual Efetiva Global. Ou seja, TAEG é o somatório de todas as despesas anuais associadas a um empréstimo, como as comissões, os impostos ou os seguros, por exemplo, e não apenas a taxa de juro.
8. Avaliação do Imóvel
É fundamental Na aquisição da sua casa, porque é o que lhe permite saber qual o valor de mercado do seu imóvel. E esse valor vai ter influência direta nas condições do seu empréstimo e nos impostos. A avaliação é sempre paga pelo cliente e quase sempre realizada por uma entidade independente contratada pelo banco. É obrigatório avaliar a casa em dois momentos: quando a adquire ou quando pretende mudar o empréstimo para outro banco. O valor médio a que os bancos avaliam as casas no âmbito do crédito à habitação vive, neste momento, um máximo histórico: ronda mais de 1300 euros por metro quadrado.
9. Taxa de cobertura
Representa o valor do empréstimo face ao valor da avaliação da casa.
10. Seguros obrigatórios
Há dois seguros obrigatórios: o seguro de vida e o seguro multirriscos habitação. Ambos são exigidos pela instituição financeira, mas protegem tanto o banco como o proprietário. Em caso de morte ou invalidez, por exemplo, o banco não perde o dinheiro em falta, e a família não perde a casa. Isto no caso do seguro de vida. Já o multirriscos acautela, entre outros, o risco de incêndio, roubo, inundações, etc.
11. Fiador
Depois de avaliar, entre outras variáveis, o seu rendimento mensal, a sua estabilidade profissional e o seu desempenho em eventuais créditos anteriores, o banco vai decidir se é seguro emprestar-lhe dinheiro sem recurso a um fiador. Caso o exija, caberá ao fiador suportar a sua dívida ao banco caso entre em incumprimento.
12. Taxa de amortização antecipada
A prestação mensal compreende duas parcelas: a parte em que abate o capital e a parte em que abate apenas os juros. A taxa de amortização diz respeito apenas à percentagem liquidada do capital que lhe foi concedido pelo banco. Quando pretende fazer uma amortização antecipada, parcial ou total, o banco vai cobrar-lhe um juro por isso. Esse valor oscila entre 0,5% e 2% do montante pedido.
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Na altura da compra da casa
1. Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
É um contrato legal que protege as duas partes, o comprador e o vendedor. Não é obrigatório, mas é altamente aconselhável. Quando está a comprar casa em construção – por exemplo, no caso de um condomínio ainda em construção -, geralmente é-lhe pedido 20% do valor total do imóvel no momento de assinar o CPCV. Se desistir da compra, perde o dinheiro. Se o vendedor falhar, tem de restituir-lhe este montante.
2. Escritura de compra e venda
A escritura é o último passo da celebração do contrato da compra da casa. Antes de a assinar, tem de pagar o IMT e apresentar o comprovativo desse pagamento, tal como o comprovativo de liquidação do imposto de selo sobre a transação (e sobre o crédito, se existir), e fechar o contrato de hipoteca com o banco (se for o caso). Todos os documentos referidos anteriormente neste texto têm de estar presentes no momento de celebrar a escritura (licenças, cadernetas, certidões, etc). Tudo somado, é um valor considerável. Por isso, convém fazer uma simulação junto do seu banco, do montante a pagar antes de chegar o dia da realização da escritura.
3. IMT
É o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e é a parcela da despesa mais avultada do processo. É o imposto que se paga à Câmara e varia de acordo com o valor da propriedade, a sua localização e finalidade. Mas há casos em que pode estar isento de pagamento. Fique com este valor de referência: se a sua casa custar até 92 mil euros, não tem de pagar nada. No caso de ter de pagar, lembre-se que é um imposto que só paga uma vez.
4. IMI
O Imposto Municipal sobre Imóveis é uma espécie de renda que se paga à autarquia pelo facto de o imóvel estar inserido naquele município. O valor a pagar depende do valor do imóvel. Contudo, famílias com menos de 15 mil euros brutos de orçamento anual ou com propriedades de valor inferior a 66 mil euros não têm de pagar IMI. No caso dos prédios urbanos, a taxa varia entre 0,3% e 0,45%. Este imposto é pago todos os anos.
Agora que já está a par de tudo o que precisa para comprar casa já conseguirá fazê-lo de forma segura e mais informado. Boa sorte!