Mais-valias. Se está a pensar vender a sua casa saiba que pode ter direito a benefício fiscal. Mas o lucro tem de ser reinvestido noutro imóvel. Fique a par de tudo sobre mais-valias na venda de imóveis.
Quando pensamos em vender o nosso imóvel na maioria das vezes surgem muitas dúvidas relacionadas com as mais-valias, os benefícios fiscais que podemos ter direito e como calculá-los, quais os prazos e como declarar no IRS. Existem determinadas regras que estão previstas na lei. Fique a saber tudo sobre mais-valias.
Nos casos em que o contribuinte aliena um imóvel destinado à sua habitação própria e permanente e reinveste o ganho na aquisição ou construção de outro imóvel com aquele mesmo fim, poderá ver a sua tributação bastante reduzida ou mesmo eliminada. Tudo o que precisa saber sobre mais-valias abaixo:
Regime do reinvestimento – o que é e quais as suas vantagens ao nível fiscal?
A mais-valia, quando obtida por um residente fiscal em Portugal, é tributada em 50% do seu valor às taxas marginais de imposto, acrescidas da taxa adicional de solidariedade (quando aplicável).
Porém, a mais-valia obtida poderá ser parcial ou totalmente excluída de tributação, se forem cumpridas algumas condições.
De que condições falamos?
A lei prevê que apenas poderão ficar excluídos de tributação os ganhos obtidos com a venda de imóveis que estejam afetos à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
Como tal, para que seja possível ao contribuinte beneficiar desta vantagem fiscal, é imperativo que esteja em causa a venda da sua habitação própria e principal, pelo que este regime não é aplicável aos ganhos obtidos com a venda de quaisquer outros imóveis detidos pelo sujeito passivo (como habitações utilizadas para o exercício de uma atividade profissional ou segundas habitações utilizadas para outros fins).
Para que seja aplicada esta exclusão de tributação devem estar igualmente cumpridas as seguintes condições:
- O valor de venda do imóvel, após ser deduzido de qualquer amortização de empréstimo anteriormente efetuado para a sua compra, seja reinvestido:
– na aquisição de outro imóvel;
– na aquisição de terreno para construção de imóvel ou respetiva construção;
– na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, em qualquer um dos casos, destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Este novo imóvel poderá ser localizado em território português ou no território de outro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu. - O reinvestimento seja efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel;
- O contribuinte declare a intenção de proceder ao reinvestimento, total ou parcial, na sua declaração Modelo 3 de IRS referente ao ano da venda do imóvel.
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O contribuinte que pretenda beneficiar destas vantagens, deve ainda garantir que:
- O novo imóvel deverá ser para habitação própria e permanente, e deverá ser efectuada a atualização da sua morada fiscal, no prazo de 12 meses após o reinvestimento;
- Nos restantes casos (e.g., construção ou ampliação), requer a inscrição do imóvel ou das alterações efetuadas na matriz predial, no prazo de 48 meses desde a data da venda e a afetação do imóvel à sua habitação própria e permanente (através da atualização da sua morada fiscal), até ao fim do 5.º ano seguinte à venda.
Declaração Modelo 3 de IRS
Esta exclusão de tributação está dependente da informação da intenção de reinvestimento na declaração Modelo 3 de IRS do ano da venda e da informação da sua concretização no ano correspondente ao reinvestimento.
Posteriormente, na declaração Modelo 3 de IRS de 2021 (ano em que irá efetivar o reinvestimento), o contribuinte deverá indicar o valor de realização que foi reinvestido no ano seguinte à data da alienação.
Adicionalmente, o contribuinte deverá igualmente reportar a identificação matricial do novo imóvel (caso o mesmo esteja localizado em Portugal) ou o país da União Europeia onde o imóvel esteja localizado.
Mais-valias em Contribuintes reformados ou com idade igual ou superior a 65 anos
Através da Lei do OE para 2019, com ligeiras adaptações introduzidas pela Lei do OE para 2021, foi criada a possibilidade de os contribuintes em situação de reforma ou com idade igual ou superior a 65 anos beneficiarem da exclusão total ou parcial de tributação dos ganhos obtidos com a venda da sua habitação própria e permanente, ainda que não reinvistam o valor de venda na aquisição, construção ou ampliação de uma nova habitação própria e permanente.
Calculadora de mais-valias de imóveis
Para que a referida exclusão de tributação seja aplicável, os contribuintes devem:
- No prazo de 6 meses após a venda do imóvel, reinvestir o respetivo valor de venda, i) na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida, ii) na adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou iii) na contribuição para o regime público de capitalização.
- Nos casos i) e ii), garantir que o contrato / fundo visa, exclusivamente uma prestação regular periódica, durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.
Caso não seja cumprido o pagamento regular das prestações ou o seu valor ultrapasse o montante acima, a exclusão de tributação deixará de ser aplicável e o apuramento do imposto será efetuado por referência ao ano em que se conclua o prazo para reinvestimento.
Tal como no regime em vigor para reinvestimento em nova habitação própria e permanente, estes contribuintes devem igualmente reportar nas respetivas declarações Modelo 3 de IRS, a intenção e posterior concretização do reinvestimento.
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